2010年，新會古典家具城提出改造升級為中國古典家具之都博覽中心，規(guī)劃方案中的新建廣場涉及合同地塊拆遷，4位承租戶因不滿解約條件拒遷，去年11月18日被停水停電，更被出租方中誠物業(yè)告上法庭;今年10月23日，此案于新會區(qū)人民法院雙水法庭逐一審理。
“彩艷集團(tuán)長期贊助支持新會古典家具特色文化產(chǎn)業(yè)的宣傳推廣，前年區(qū)委區(qū)政府在北京舉辦古典家具博覽會就贊助了100萬元，這也引起了個(gè)別租賃戶的不良動機(jī)，以為彩艷集團(tuán)是唐僧肉，想在彩艷應(yīng)政府和行業(yè)協(xié)會要求改造古典家具工業(yè)城過程中敲竹杠，勒索補(bǔ)償。”原告方(甲方)中誠物業(yè)受彩艷集團(tuán)委托管理新會古典家具城，其委托人在庭上表示，雙方合同已于去年7月1日起解除，甲方按合同約定收回土地。
“對被告而言，全家以該廠賴以謀生，若是這樣被無償收回，那么投入的巨資將血本無歸，所欠巨債將無法償還，這無疑是將被告全家逼上絕路。”被告(乙方)代理律師表示，“不要因拒遷就將被告丑化成貪得無厭、敲詐勒索巨額補(bǔ)償?shù)乃^"釘子戶"，原告假借政府城建規(guī)劃要求之名，聲稱為了公共利益，企圖無償要求退還土地及地上建筑物，相比之下實(shí)是欺世盜名，也有違企業(yè)的基本商業(yè)道德和良知，明顯陷政府于不義。”
雙方庭審激辯，旁聽席坐滿了租賃方的家屬和工人，一紙判決或牽涉多個(gè)家庭命運(yùn)。
合同是否已實(shí)質(zhì)解除?
原告于2011年6月10日以政府規(guī)劃通知要求為由發(fā)出《解除合同通知書》，要求被告從2011年7月11日起解除《土地使用合同》。但被告方并沒有同意解除，稱至今仍按合同約定使用土地并向原告繳交土地使用費(fèi)，合同至今仍在履行并未解除。
據(jù)了解，雙方簽訂的《土地使用合同》第十條約定：“因政府城建規(guī)劃需要或其他原因?qū)е鲁鲎夥巾毺崆笆栈赝恋丶案綄俳ㄖ锏模鲎夥巾毺崆耙粋€(gè)月通知承租方，并支付雙倍履約保證金給承租方，承租方應(yīng)將土地及建筑物退回給出租方。若承租方經(jīng)營不善可提前終止租賃合同，但需提前一個(gè)月通知出租方，出租方?jīng)]收承租方的履約保證金。”中誠物業(yè)管理公司認(rèn)為其與租戶只需按合同的約定支付雙倍保證金即可，并不存在協(xié)商補(bǔ)償金金額的問題。
4名租戶拒遷的共同理由是投資巨大，15年的合同才經(jīng)營了1年多就被解除，而按合同條款只能賠付1.6萬元的保證金。代理律師庭上辯稱，合同是否解除應(yīng)由法院審理判定，合同不可能因原告的單方通知而解除。由于合同并沒有解除，原告也沒有向貴院訴請解除，故原告以合同已解除為由訴請退還土地及地上建筑物廠房明顯缺乏事實(shí)法律依據(jù)。
升級改造涉嫌違章?
商業(yè)項(xiàng)目調(diào)整是否屬于政府規(guī)劃范疇?這是庭審激辯的焦點(diǎn)。
甲方提交的證據(jù)中，包括2010年7月大澤鎮(zhèn)建設(shè)辦對古典家居城發(fā)出整改通知，以及同月彩艷公司向大澤鎮(zhèn)建設(shè)辦提出整改方案，內(nèi)容包括拆除訟爭地塊上的廠房用于改造成大廣場和停車場。乙方認(rèn)為，甲方現(xiàn)在以“政府規(guī)劃需要”為由解除合同沒有事實(shí)依據(jù)，“至今為止，沒有任何政府規(guī)劃文件明確要求征用該訟爭土地”。所謂的證據(jù)“根本不能證明其要求解除合同退還土地及地上建筑物是根據(jù)政府規(guī)劃通知要求而為之，事實(shí)上政府根本沒有也不可能有這樣的規(guī)劃通知要求。”
被告方律師指出，根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》相關(guān)規(guī)定，新會區(qū)大澤鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)辦公室僅是鎮(zhèn)政府下屬的一個(gè)部門，其根本沒有規(guī)劃和要求拆遷改造的權(quán)力，其所發(fā)的文件也沒有行政強(qiáng)制效力。大澤建設(shè)辦向彩艷公司所發(fā)的《整改通知》中，僅要求對占用道路、遮擋物、污染、消防隱患進(jìn)行整改，并沒有規(guī)劃拆遷改造建設(shè)中國古典家具之都博覽中心(以下簡稱“家具中心”)的要求，“原告訴稱其是收到大澤建設(shè)辦的規(guī)劃通知要求才要求解除合同、退還土地及地上建筑物拆遷改造建設(shè)家具中心完全違背事實(shí)”。甲方則稱，2011年該工程被列入了新會區(qū)41項(xiàng)重點(diǎn)任務(wù)項(xiàng)目之一，但由于這4家經(jīng)營戶不愿意搬遷，使得該項(xiàng)重點(diǎn)任務(wù)在當(dāng)年沒有依時(shí)完成。
“政府沒有公示公布過彩艷公司請示的規(guī)劃方案和征收補(bǔ)償方案，更沒有廣泛征求社會公眾意見，有關(guān)部門也沒審批過彩艷公司的規(guī)劃方案。”被告方認(rèn)為，根據(jù)《征收補(bǔ)償條例》規(guī)定，有權(quán)要求征收補(bǔ)償?shù)闹黧w是政府部門，而不是原告，原告根本無權(quán)要求退還土地及地上建筑物，“(原告)明顯是假借政府之名，企圖混水摸魚。”
被告方律師還提出，原告提供的土地證清楚顯示，家具中心的土地屬工業(yè)用途，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，工業(yè)用途的土地及地上建筑物未經(jīng)批準(zhǔn)不得擅自變更為商業(yè)用途，“原告訴稱其規(guī)劃方案已獲批根本不可能是事實(shí)”。對此，原告方庭審明確表示，地塊確實(shí)仍是工業(yè)用地，是否取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，代理人稱“須詢問彩艷集團(tuán)后再答復(fù)法庭”。
庭審辯論結(jié)束后進(jìn)入調(diào)解環(huán)節(jié)，雙方愿意接受調(diào)解。主審法官表示，將以1個(gè)月為限進(jìn)行調(diào)解，希望雙方能協(xié)商解決。
